そのダイヤモンド、本物ですか?

金持ち父さんのキーワード

2008年4月2日

ダイヤの原石を見つけたら、その次は即契約、というわけにはいかない。

慎重を期して、検証を行わなければいけない。

ここでは、前回、前々回から引き続き、金持ち父さんのアドバイザーシリーズ、ケン・マクロイ著「不動産投資のABC」(筑摩書房)から教えを抜粋して紹介する。

この物件の検証について書かれている章は、筆者が「この章の内容だけは覚えておいてほしい」と訴えているほど重要な箇所だ。

まず、念頭に置くべきなのが以下の教え。

「良い取引では数字のつじつまが合う。悪い取引ではつじつまが合わない」。

悪い取引きはキャッシュフローが低いかマイナスになっている。

この真実を見落としている投資家たちは以外に多いというが、ここを絶対に見落としてはいけない。

次に、不動産投資に関わるいくつかの原則をまとめる。

1.売主が要求する価格は不適切なものである。

2.あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファーの額となる。

3.集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。

続いて、「物件評価の５ステップ」と呼ばれるプロセスを紹介しよう。

同書の著者は、以下に紹介する５ステップを過去15年間ものあいだ使用し続け、抜群の成果を上げているのだという。

1.物件からの収入を確認する。

2.支出を確認する。

3.純営業利益(NOI)を計算する。

4.期待利回りと評価額を計算する。

5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシュ・オン・キャッシュ)を計算する。

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